Z 79. piętra Warszawa musi wyglądać pięknie. W dole morze świateł, wokół jak świeczki w torcie wieże "warszawskiego Manhattanu". Varso Tower, najwyższa wieża Unii Europejskiej. 310 metrów ponad poziom ulicy Chmielnej, otwarta w 2021 roku. Międzynarodowe marki, polskie centrale, galerie, sklepy, biura, apartamenty...
Nawet Brexit nie przeszkodziłby Varso w rekordzie: od londyńskiego The Shard będzie wyższa o 40 cm. "Trochę" zabraknie jej do lidera stawki na kontynencie, gazpromowego Lakhta Center w St. Petersburgu (462 m). Ale i tak dobrze się tu rozmawia o inwestycjach. O tych minionych, aktualnych i przyszłych. Ze szczególnym uwzględnieniem przyszłych. Kto bowiem będzie wiedzieć, jak będzie?
Zamawiamy kolację, nalewamy wina. Rozmawiamy o tym, czy pracownik biurowy w Polsce zmieści się w tym co jest, będzie potrzebować więcej przestrzeni czy spakuje się i pójdzie do domu. Oczywiście pracować zdalnie. Czyli wykonywać zadania w modelu, jaki spędza sen z powiek chyba wszystkim deweloperom biur na świecie.
Co bowiem oznacza "praca zdalna" czy "home office" w czasach pamiętających pandemię COVID-19 jako świeżą, niezabliźnioną jeszcze ranę? To tysiące zbędnych metrów kwadratowych powierzchni, na których nie postanie noga pracownika. Powierzchni, za którą mało który inwestor może chcieć płacić, skoro jedynym jej zadaniem ma być czekanie na lepsze czasy.
A lepsze czasy mogą nie nadejść już nigdy. W dobie histerycznego wręcz dbania o bezpieczeństwo priorytetami będą higiena, sterylność oraz social distancing. To zaś oznacza, że raz na zawsze możemy się pożegnać z dociskaniem pracowniczych stanowisk kolanem w poszukiwaniu optymalizacji kosztów wynajmu.
Umówmy się, obecne w Polsce globalne firmy oferują pracownikom wysoki komfort pracy w nowocześnie aranżowanych wnętrzach. Ale każdemu graczowi zależy na uzyskaniu z powierzchni jak najlepszej wydajności.
A zatem bezpieczny dystans czyli dwa razy więcej miejsca. Czyli dwa razy mniej ludzi na tej samych metrach kwadratowych. Bo raczej nie tyle samo ludzi na dwa razy większej powierzchni. Oczywiste, że firmom bardziej będzie opłacać się wysyłać ludzi do pracy zdalnej, mniej lub bardziej inwestować w modele hybrydowe (część zespołu w biurze, część w domach), niż nagle inwestować w powiększenie zakładanej kubatury. Prawda?
Kasandrycznych wizji nie brakuje. Jedną z nich jest nawet taka, że popularny "Mordor na Domaniewskiej", czyli biurowy rewir południowej Warszawy, będzie stopniowo wyburzany bądź przekształcany z architektury o charakterze biurowym w mieszkaniówkę.
Ale są też twarde fakty, np. obliczenia krakowskiego Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunikacyjnego (MPK) czyli głównego operatora miejskiej komunikacji. Po zebraniu danych od obecnych w mieście centrów usług, korporacji i przedsiębiorstw okazuje się, że do pracy za firmowym biurkiem wróci do końca feralnego roku ledwie połowa zatrudnionych.
A z niedawnego badania globalnej agencji Gartner wynika, że aż 75% decydentów firm wciela już w życie strategię przejścia na model hybrydowy.
Czyli "bye bye" dawne biura...
A skoro już widać, że masowy powrót na stanowiska, jest mało realny, zaczynają się biznesowe wyliczenia. Co ciekawe, prezesi firm nie rwą z tego powodu włosów z głowy. Wszyscy już zrozumieli, że biurowy pracownik bieżącej ery to ten, który równie sprawnie odnajdzie się przy biurku w korporacji, jak i w domowych pieleszach.
Badania potwierdzają, że nagły wybuch epidemii w Europie czy Polsce, nie spowodował spustoszenia na rynku biurowej pracy. W pierwszej kolejności dotyczy to sektora BPO, SSC, IT czy R&D czyli szalenie popularnego nad Wisłą tzw. outsourcingu.
Szybką adaptację do nowych warunków potwierdza Paweł Panczyj, Chief Development Officer w ABSL Poland, organizacji zrzeszającej zagranicznych inwestorów nad Wisłą:
- Sektor usług wspólnych w Polsce jest w dość dobrej kondycji pomimo sytuacji spowodowanej COVID-19. Jak wynika z naszego badania aż 85 proc. ankietowanych firm członkowskich ABSL sprawdziło się w najtrudniejszym momencie wybuchu pandemii i sprawnie przeszło na model pracy zdalnej w ciągu zaledwie 3-5 dni. Można więc śmiało stwierdzić, że firmy były dobrze przygotowane na taką okoliczność - przybliża.
Panczyj uważa, że przyczyniły się do tego już wcześniej przetestowane procedury BCP: - Jak wskazują nasze dane, ponad 60 proc. ankietowanych firm miało bardzo dobrze opracowane scenariusze działania na wypadek sytuacji kryzysowych - mówi w rozmowie z Re:view.
Zdaniem analityków ABSL do tak płynnego przejścia na tryb zdalny przyczynił się również powszechny dostęp do internetu w domach pracowników. Plus wsparcie pracodawców, którzy gwarantowali swoim pracownikom potrzebny sprzęt oraz dostęp do odpowiedniej infrastruktury.
A więc, przynajmniej na razie, nie zmieniłoby się wiele. Rekrutacje, które już zaplanowano można by "kryzysowo" przewlec w czasie i i tak wykorzystać oczekującą przestrzeń w nieco dalszej perspektywie. Wiele firm przecież, obserwując polski rynek czy sytuację w poszczególnych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto), decydowało się wynająć (a nawet wyposażyć w gotowe stanowiska) ileś kolejnych pięter w powstających jak grzyby po deszczu biurowcach.
Na początku II kwartału 2020 roku zasoby biurowe w Polsce sięgnęły 11,2 mln m2. Zdecydowanym liderem pozostaje Warszawa (5,6 mln czyli 50% rynku), a drugą połówkę dzielą między siebie m.in. pozostałe duże miasta. Pandemia już odciska swoje piętno, ale jak mocno, dopiero się okaże - głosi nowy raport doradczej firmy Knight Frank.
W połowie 2020 roku w Polsce budowanych jest aż 112 biurowców o łącznej powierzchni 1,7 mln m2. W Warszawie powstaje ich aż 44, w Krakowie 18, a w Trójmieście i Katowicach po dziesięć.
Spektakularnym liderem w Stolicy jest wspomniany kompleks trzech wieżowców Varso wznoszony przez HB Reavis w ścisłym centrum na skrzyżowaniu ul. Chmielnej z al. Jana Pawła II. Łączna ich powierzchnia wyniesie aż 145 tys. m2.. Mocno w stawce pokazują się też The Warsaw HUB (Ghelamco, 75 tys m2), Forest (HB Reavis, 78 tys m2), Warsaw Unit (Ghelamco, 57 tys m2), Mennica Legacy Tower (Golub GetHouse + Mennica Polska 65 tys m2).
Z pozostałych miast najbardziej aktywny pozostał Kraków, w którym od początku roku oddano dwie duże inwestycje biurowe. Dodały one tutejszemu rynkowi ok. 37 tys m2. Budowanych pozostaje ponad 300 tys. m2, m.in. Unity Centre (dawny "Szkieletor", 46 tys m2), Wadowicka 3 (31 tys. m2.), Ocean Office Park Cavatiny czy kolejne odsłony kompleksu High5ive firmy Skanska. Na koniec 2020 ma być gotowe 45% z nich.
- Wysokiej aktywności deweloperów towarzyszył niesłabnący popyt na powierzchnię biurową. W pierwszych trzech miesiącach tego roku wolumen transakcji najmu wyniósł niemal 62 tys m2. i był o 10% wyższy niż popyt w analogicznym okresie 2019 roku - informuje Monika Sułdecka-Karaś, Partner i Dyrektor Regionalny w Knight Frank Polska.
Miastem wysokich biurowców chcą być Katowice, gdzie trwa wznoszenie kompleksu Global Office Park, którego ozdobą będą trzy 100-metrowe wieże. W sąsiedztwie Spodka pnie się zaś w górę biurowiec KTW II, wysoki docelowo na 133 metry (42 tys. m2 powierzchni biurowo-usługowej).
Wygląda więc na to, że nowych biur raczej nie zabraknie. Zdaniem analityków wszystko to jest jeszcze pokłosiem popytu do marca 2020. Rządził tzw. rynek pracownika i napędzane globalną hossą imponujące wzrosty.
Działanie "na zapas" dotyczy zarówno oddanych do użytku budynków, ale też tych właśnie oddawanych, jak i aktualnie powstających.
Coraz częściej można jednak w branży usłyszeć zgoła inną tezę, wg której dynamika oddawania kolejnych budynków w Polsce czy modnej u inwestorów tej części Europy, może wyraźnie wyhamować.
Oznaczałoby to, że wznosić kolejne biurowce po prostu nie byłoby sensu. Rynek czekałyby zaś ostre korekty oraz odpływ inwestorów. Plus realny scenariusz, że firmom, które w kryzysie - owszem - kurczą się, ale po kryzysie gwałtownie rosną, zapewne nie udałoby się rosnąć wg dotychczasowych wektorów. Czyli zamiast wynajmować nowe metry i otwierać kolejne stanowiska, postawiłyby głównie na pracę zdalną.
Ale w klęsce urodzaju kolejnych prognoz można też usłyszeć taką, że oto - paradoksalnie - wszystko się... wyzeruje. Czyli w miejsce napędzanego rozwojem firm wzrostu zapotrzebowania na nowe metry nadejdzie era... zwiększonego zapotrzebowania na przestrzeń organizowaną wg klucza social distancing.
Czyli - mówiąc w skrócie - firmy nadal będą łaknąć nowych metrów ale dla rozmieszczenia pracowników wg przepisowych limitów. Z czym - jak nie ukrywa wielu rozmówców Re:view - spora część organizacji dawno się już pogodziła.
Koncepcji jest więc sporo. A wszystkie powyższe godzi z sobą Jarosław Czerski, wiceprezes i członek założyciel Instytutu Analiz "Monitor Rynku Nieruchomości":
- Dynamika rozwoju sytuacji jest na tyle duża, że trudno kusić się o jakieś konkretne scenariusze. Spodziewam się jednak, że budowy rozpoczęte będą doprowadzone do końca. Każda rozpoczęta budowa to wzajemne zobowiązania począwszy od umów z przyszłymi najemcami do umów z wykonawcami i bankami. Rozpoczęte inwestycje zostaną raczej zakończone.
Rozmówca Re: zwraca jednak uwagę, że inaczej sprawa ma się z inwestycjami, które dopiero pozostawały bądź pozostają w fazie planów:
- Są pierwsze sygnały o wstrzymaniu niektórych projektów i wycofywaniu się przyszłych najemców. Przy czym musimy cały czas pamiętać, że na kwestię zapotrzebowania na biura nakładać się będzie sytuacja makroekonomiczna i recesja jaką pandemia wywołała, a nie tylko kwestie, nazwijmy je umownie, higienicznymi - ocenia Czerski.
Nietrudno zgadnąć, co post-covidowa rewolucja oznacza dla zarządów zatrudniających tysiące pracowników na całym świecie firm, holdingów czy korporacji. Ale też rozmaitych mniejszych biznesów, a nawet sfery startupów przyzwyczajonych często do pracy w covorkingowych biurach. Czy biznesów nastawionych już bardziej na przyszłościowe modele pracy, gdzie synchronizacja maszyn z ludźmi będzie kluczem do ewentualnego sukcesu.
W każdej lokalizacji, w każdym państwie czy strefie czasowej, w każdych realiach klimatycznych czy warunkach zależnych od miejscowego systemu opieki zdrowotnej, inwestor czy zarządzający biznesem będzie musiał na nowo ustawić swoje pole działania. Narysować nowe role, określić na nowo zespoły, zaaranżować inaczej przestrzeń, wziąć pod uwagę wymogi bezpieczeństwa, które - teraz to już oczywiste - pozostaną z nami na długo.
Co zrozumiałe, naszych rozmówców trudno jest jednak skłonić do jednoznacznych opinii czy kreślenia precyzyjnych scenariuszy.
- Obecnie rynek jest w fazie adaptacji. Na ocenę jest jeszcze za wcześnie. Nie jest to etap, w którym cokolwiek na rynku inwestycji biurowych, może być jasne. Ani też czas, który pozwala wysnuwać miarodajne wnioski - ocenia Jarosław Czerski.
I dodaje, że pandemia zaskoczyła nas wszystkich i mimo że jesteśmy już mocno zmęczeni zaistniałą sytuacją, dla inwestorów planujących swe działania w pewnym horyzoncie czasowym, nadal jest to sprawa dość świeża. A to oznacza, że pełniejszy obraz pojawi się najwcześniej jesienią.
- Z pewnością wielu inwestorów raz jeszcze przemyśli plany na najbliższe lata. Pod dyskusję poddane zostaną takie kwestie jak kubatura budynków vs. przestrzeń niezbędna dla zachowania bezpiecznej odległości między pracownikami. Można spodziewać się nowych trendów w aranżowaniu czy dzieleniu dostępnej przestrzeni biurowej zarówno w budynkach oddanych jak i będących w fazie realizacji. Ale również trudno teraz o nakreślenie konkretnych wektorów tej ewolucji - mówi Re:view.
O tym, że w czerwcu 2020 za wcześnie na celne prognozy, przekonany jest również Paweł Panczyj z ABSL:
- COVID-19 będzie z nami jeszcze bardzo długo i wszyscy będziemy musieli powoli wrócić do normalności, trochę innej niż dotychczas. Obserwujemy, że nasze firmy członkowskie przygotowują się na powrót swoich pracowników do biur w sposób odpowiedzialny i restrykcyjny oraz wspierają się nawzajem w tym trudnym dla wszystkich czasie, wymieniając się dobrymi praktykami - mówi.
Bacznego obserwowania przez firmy sytuacji i trendów na rynku spodziewa się też Jarosław Czerski z MRN:
- Wymuszona praca on-line na pewno spowoduje weryfikację potrzeb najemców stanowiąc swoisty poligon doświadczalny, który da jasną odpowiedź jaka część operacji będzie mogła być efektywnie realizowana w domach pracowników. Po epidemii na pewno nastąpią zmiany. Nie wiemy jak głębokie. A im bardziej będą głębokie tym większy mogą mieć wpływ również na inne segmenty rynku nieruchomości. Na przykład mogą wymusić posiadanie dodatkowych pokoi w mieszkaniach pracowników świadczących usługi z domu. A to przełoży się na zapotrzebowanie na większe lokale mieszkalne - wylicza Czerski.
Jak wpłynie to na rynek nieruchomości biurowych w Polsce? W samym tylko Krakowie trwa budowa kilku parków biznesowych i kilkunastu samodzielnych biurowców klasy A. I wg prognoz stowarzyszenia Aspire, zrzeszającego inwestorów z zagranicy aktywnych na krakowskim rynku, sektor zatrudniający w Krakowie już 100 tysięcy ludzi, ani myśli się zatrzymać.
Spadku aktywności deweloperów nie widać też na razie we Wrocławiu czy Trójmieście. Co nie znaczy, że za jakiś czas nie przyjdzie jednak głębsze ochłodzenie koniunktury.
Wszystko wskazuje jednak na to, że Europę Centralną nie czeka wizja zastygłych w ruchu dźwigów na nie mogących się skończyć budowach. Jak miało to miejsce podczas poprzedniego kryzysu, widocznego bardzo głęboko np. w Hiszpanii czy Stanach Zjednoczonych. - To nie pęknięta bańka rynku nieruchomości - czytamy w branżowych analizach.
"Wiemy, że nic nie wiemy" - parafrazują przypisywaną Sokratesowi sentencję uczestnicy naszej dyskusji. Umawiamy się więc, że ponownie przyjrzymy się sytuacji pod koniec 2020 roku.
A do tej pory patrzmy, jak w niebo wzbija się Varso, stając się zapewne jednym z symboli nowej Warszawy. W końcu rekordowy Empire State Building, dzierżący tyle lat palmę pierwszeństwa w Nowym Jorku, USA i świecie, wybudowano również podczas globalnego kryzysu. W latach 1930-31.
Kto by wtedy pomyślał...
